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马红漫地王频现不利于房地产价格理性回归

时间:2019-05-28 18:34:23

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马红漫:地王频现不利于房地产价格理性回归

2009-09-17 08:31:00

来源:证券之星

 

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房价飙涨之中,"地王"纪录也被频频刷新。近日,中海地产公司以70.06亿元的"天价"夺下上海长风6B、7C地块,也标志着中国新"地王"正式肌痉挛性癫痫症状是什么诞生。  河北省儿科羊癫疯医院 表面来看,大半年来楼市的回暖让开发商预期价格将继续上涨,所以争相囤

房价飙涨之中,"地王"纪录也被频频刷新。近日,中海地产公司以70.06亿元的"天价"夺下上海长风6B、7C地块,也标志着中国新"地王"正式诞生。

表面来看,大半年来楼市的回暖让开发商预期价格将继续上涨,所以争相囤地导致地价飙升。但从体制深层面看,长期以来对闲置土地的惩处力度太弱,是造成"圈地运动"无节制泛滥的主因。

调查显示,国内一些开发商在2003年-2009年上半年间获得的住宅土地中,目前处于"在售"和"售完"的地块仅占43%,剩余57%的土地尚未形成实际供应,其中27%的土地"待开发",30%的土地则是"规划在建"。在这些闲置地块中,更是频频出现昔日"地王"的身影。数据显示,2005年至今年上半年全国成交的50幅地王中,超过50%的"地王"地块尚未动工。作为典型的是北京2007年版"地王",在北京市来广营乡的某地块上,至今仍然没有任何动工迹象,场地内四处杂草丛生,有的蒿草甚至已经长了两米多高,各种动物在此繁衍生息,俨然成了一个天然的野生动物园。

"地王"未必被用来盖房,但是"地王"被不断被刷新的地价,却推高了市场对房价高涨的预期。就以长风地块为例,地王的楼板价已经接近2万/平方米,加上各类成本和费用之后,预期销售房价将达到5万/平方米,比本地块既有房价高了一倍还多,导致区域内总体房价水平再度被畸形推高。

"急拍地、缓开发"现象大量出现的原因在于,开发商一旦将土地收入囊中,就拥有了商品房建造的主动权,而且并不需要为土地囤积支付任何成本。所以,开发商有充足的时间去选择较合适的开发时间沧州哪家医院治疗癫痫病好,只有等待楼价攀升至心理价位才会动工建设。与之相反,一旦房价出现下跌,开发商则宁可土地荒置也不去承担房价亏损。其结果就是,开发商高价拿地推高房价,可以享受房价上涨后的暴利,却无需承担房价下跌后的土地损失,较终广大购房民众则成了买单者。

"地王"频频出现不利于房地产市场价格的理性回归,关键在于要针对开发商囤地现象进行有效遏制,其中真正落实政策才是关键。此前,国土资源部就曾明确规定,闲置土地满1年的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年的,可以无偿收回土地使用权。但数年来,这样的政策鲜见被认真执行。即便是广州8月份高调发起对闲置"地王"的阻击战,较终也是温和落幕,富力、保利、金地等多个违规"地王"均被处以"缓刑",即延期处理。

国土资源部有关政策的落空,关键在于地方政府没有动力去认真执行。从2003年开始,土地供应制度发生了根本性变化,土地由多渠道供应转向地方政府供应。在分权财税体制下,地方政府财政一旦吃紧,"卖地生财"便成为其弥补账面亏空的主要预算外收入。而且,开发商争相拿地后的地价越高,地方政府获得的直接经济利益就越大。从这个角度讲,开发商与地方政府之间存在明显的利益一致性。所以,对于开发商的囤地行为,很多地方政府不但怠于严格监管,反而乐见"地王"频现所带来的天价拍地收入。值得一提的是,近日国土部发出近年来较严厉警告,强调"非政府原因土地闲置将严惩不贷"。但问题是,有关"严惩"的具体措施还尚不清楚。有报道显示,新版的土地出让合同中将对竣工期进行明确规定,如果到期仍然未完工,国土部门可以对其进行经济处罚。

或许这一新规定能够对开发商囤地形成一定威慑,但是任何措施只有被切实执行才能够发挥效力。中国房地产市场的根本问题在于,只要甘肃能看好癫痫病的医院地方政府对土地拍卖收入和房产税费收入的依赖程度没有降低,行政部门与开发商间的利益趋同现状就无法被根本改变,那么任何看似严厉有效的惩处措施都难免在执行中遇到障碍,甚至是"高高举起,轻轻放下"。以此而言,"地王"频现与荒地上的虫鸟鸣声,可谓是当下房地产监管体制的尴尬写真。

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